STF forma maioria para garantir imunidade de ITBI também às empresas imobiliárias

Uma das discussões mais antigas do planejamento patrimonial está perto de ser resolvida. O Supremo Tribunal Federal formou maioria para reconhecer que a transferência de imóveis para integralizar o capital de uma empresa não paga ITBI, mesmo quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária. Para quem tem ou pensa em montar uma holding com imóveis, é uma notícia e tanto.

O que está sendo julgado

O caso é o RE 1.495.108, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.348. Uma empresa paulista cuja atividade principal é compra, venda e locação de imóveis recebeu imóveis dos sócios para formar o capital social. O município cobrou ITBI e o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a cobrança, entendendo que a imunidade não vale para empresas imobiliárias.

A dúvida nasce da redação do art. 156, § 2º, I, da Constituição. Ele diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, "salvo se, nesses casos", a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

A pergunta é simples. A ressalva da atividade imobiliária vale para as duas situações ou só para a segunda? Durante anos, a maioria dos municípios aplicou a ressalva às duas e cobrou ITBI de toda holding imobiliária.

O placar até agora

O julgamento começou em outubro de 2025, com o voto do relator, ministro Edson Fachin, e foi interrompido por pedidos de vista. Retomado no plenário virtual, o placar chegou a 6 votos a 2 pela imunidade em 12 de outubro de 2026.

Para a maioria, a ressalva da atividade imobiliária só se aplica à fusão, incorporação, cisão e extinção. Na integralização de capital, a imunidade não depende da atividade da empresa. O ministro Alexandre de Moraes reforçou o argumento com a própria construção da frase, já que a ressalva vem depois do "nem" e fala em "nesses casos", e lembrou que propostas na Constituinte para condicionar a imunidade à atividade da empresa não foram aprovadas.

O plenário virtual tem encerramento previsto para 19 de outubro de 2026. Até lá, ainda cabe pedido de vista ou de destaque, que leva o caso ao plenário físico e reinicia a contagem dos votos. A tese final também ainda não está fechada.

Os limites que continuam valendo

O valor de integralização e o ITBI

A pessoa física pode transferir o imóvel para a empresa pelo valor que consta na declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado (art. 23 da Lei 9.249/1995). A escolha mexe com dois tributos ao mesmo tempo.

Pelo valor da declaração, que costuma ser bem menor, não há ganho de capital na pessoa física. Em compensação, o capital fica abaixo do valor de mercado e o município tende a cobrar ITBI sobre a diferença, usando o Tema 796. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base do ITBI é o valor de mercado do imóvel. O valor informado pelo contribuinte é presumido verdadeiro, mas o município pode contestá-lo em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), e é o que costuma fazer quando o imóvel entra no capital muito abaixo do mercado.

Pelo valor de mercado, a imunidade cobre todo o imóvel, mas a diferença em relação ao valor declarado vira ganho de capital, tributado de 15% a 22,5% conforme a faixa.

Um exemplo ajuda. Imagine um imóvel declarado no imposto de renda por R$ 500 mil que hoje vale R$ 2 milhões.

Na maioria dos casos, integralizar pelo valor da declaração continua sendo mais barato. O ITBI sobre a diferença é um custo a prever, não um motivo para abandonar essa opção. Mas a conta não para aí. Com a base mais baixa, a tributação será maior quando a empresa vender o imóvel no futuro.

Há ainda um ponto em aberto. No caso que originou o Tema 796, o valor excedente foi destinado à reserva de capital. Muitos contribuintes sustentam que, quando todo o valor declarado vai para o capital social, não existe excesso a tributar, e há decisões de tribunais estaduais nos dois sentidos. A cobrança sobre a diferença é um risco real, mas discutível.

O que muda na prática

• Para holdings patrimoniais. Quem quer reunir imóveis da família em uma empresa, para organizar a sucessão ou administrar aluguéis, deixa de ter o ITBI sobre o valor integralizado, mesmo que a holding tenha atividade imobiliária. Era o ponto que mais travava esses planejamentos em cidades como Itajaí e Balneário Camboriú, onde o imposto pesa. O que pode sobrar é o ITBI sobre a diferença para o valor de mercado, como explicado acima.
• Para incorporadoras e loteadoras. O sócio que entra com o terreno na sociedade de propósito específico também passa a ter a imunidade, mesmo sendo a SPE uma empresa imobiliária por natureza. A operação precisa ter propósito real e estar bem documentada, porque é exatamente o tipo de estrutura que o município vai examinar.
• Para quem já pagou. Quem recolheu ITBI em integralização nos últimos cinco anos pode pedir a restituição (arts. 165 e 168 do CTN). O prazo conta de cada pagamento. Aqui, esperar pode custar caro. Quando decide contra o Fisco com impacto relevante na arrecadação, o STF costuma modular os efeitos, ou seja, a decisão passa a valer dali para frente, preservando apenas quem já tinha pedido em andamento. Ainda não há proposta de modulação no Tema 1.348, mas, se ela vier, quem deixar para depois pode perder o direito aos valores já pagos. Por isso, o mais seguro é agir antes da conclusão do julgamento, de preferência com ação judicial. A restituição não alcança a parcela sujeita ao Tema 796 nem operações que o município consiga caracterizar como simulação.
• Para quem vai integralizar agora. O valor de integralização é a decisão mais importante. Faça a conta completa antes de transferir, comparando o ITBI sobre a diferença, o ganho de capital na entrada e a tributação de uma venda futura pela empresa.

A reforma tributária não alterou essa imunidade. O ITBI continua municipal e o art. 156, § 2º, I, da Constituição segue com a mesma redação.

Para fechar

Se o placar se mantiver até 19 de outubro, o STF encerra uma briga que dura décadas e dá segurança a quem organiza o patrimônio imobiliário em empresas. A imunidade, porém, não é um cheque em branco. Ela tem o limite do Tema 796, não protege operações montadas só para escapar do imposto e, para quem já pagou, pode ter efeitos limitados no tempo. O planejamento continua sendo o que separa uma holding segura de um auto de infração.

Perguntas frequentes

Conteúdo de caráter informativo, elaborado a partir das fontes indicadas. Não substitui a análise do caso concreto.