Em maio, o Superior Tribunal de Justiça fechou uma das questões mais discutidas nos condomínios do litoral. Para a Segunda Seção, oferecer uma unidade de prédio residencial em plataformas como o Airbnb depende de aprovação, em assembleia, de pelo menos dois terços dos condôminos. Desde então, síndicos passaram a restringir a prática e os anfitriões reagiram com um abaixo-assinado que já passa de 110 mil assinaturas.
O que o STJ decidiu
O caso é o REsp 2.121.055, julgado em 7 de maio de 2026 pela Segunda Seção, que reúne as duas turmas de direito privado do tribunal. Uma proprietária de Minas Gerais queria anunciar o apartamento no Airbnb sem autorização do condomínio. Perdeu no Tribunal de Justiça de Minas Gerais e perdeu também no STJ, por maioria, com voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.
O raciocínio tem três passos.
A estadia de curta duração por plataforma foi tratada como um contrato atípico, que não se encaixa na locação residencial nem na hospedagem hoteleira. O fato de ser oferecida por aplicativo não muda isso.
Pelo art. 1.336, IV, do Código Civil, o condômino deve dar à unidade a mesma destinação da edificação. Em prédio residencial, a alta rotatividade de hóspedes foge dessa finalidade.
O art. 1.351 do Código Civil exige dois terços dos votos dos condôminos para alterar a destinação do edifício ou da unidade. Sem essa aprovação, o uso fica vedado.
Na prática, a decisão consolida o que as turmas já vinham dizendo desde 2021, quando a Quarta Turma (REsp 1.819.075) e a Terceira Turma (REsp 1.884.483) admitiram que o condomínio residencial restringisse esse tipo de uso. A diferença agora é o quórum. A Seção deixou claro que, em prédio residencial, a convenção nem precisa proibir expressamente. Para liberar, é necessária uma deliberação qualificada.
A reação dos anfitriões
O Airbnb passou a divulgar um abaixo-assinado criado por anfitriões. Os números apresentados pelos organizadores são de que a locação por temporada movimentou mais de R$ 100 bilhões em 2024, com cerca de 600 mil empregos e R$ 8 bilhões em tributos, e que 55% dos anfitriões no Brasil são mulheres. Em nota, a empresa afirma que proibir ou restringir a atividade viola o direito de propriedade e que a decisão, por tratar de um caso específico, pode gerar insegurança jurídica.
O julgamento de maio, em si, não tem efeito vinculante. Mas o assunto vai ganhar esse peso em breve. Em 17 de setembro, a Segunda Seção afetou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos (REsp 2.272.537 e 2.272.536, relator ministro Raul Araújo) para decidir, com efeito vinculante, se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação por curta temporada em plataformas ou se é preciso uma proibição expressa. Até o julgamento, todos os processos sobre o tema estão suspensos no país.
A tendência é que a tese siga o que a Seção já decidiu em maio, mas, enquanto o repetitivo não for julgado, as ações em andamento ficam paradas. Isso vale tanto para o condomínio que quer proibir quanto para o proprietário que quer garantir o direito de anunciar.
O que a decisão deixa em aberto
- Prédios que já admitem o uso. Se a convenção prevê expressamente a locação de curta duração, ou se o empreendimento já nasceu como misto ou de serviços, a lógica da decisão indica que não há mudança de destinação a aprovar. O ponto, porém, não foi enfrentado no julgamento.
- Locação por temporada tradicional. O contrato de até 90 dias do art. 48 da Lei do Inquilinato, para quem vai passar uma temporada no imóvel, continua sendo locação. A linha entre ele e a estadia por aplicativo vai depender do caso concreto.
- Processos em andamento. Com a afetação do Tema 1.443, ações já ajuizadas ficam suspensas até a tese ser fixada.
- Restrições antes da assembleia. Há relatos de síndicos proibindo o uso sem deliberação. Se a convenção é silenciosa e o prédio tem histórico de tolerância, a forma da proibição também pode ser questionada.
O que fazer, conforme o seu caso
- Para quem já aluga pelo Airbnb. Leia a convenção e as atas recentes. Se o prédio é residencial e não há autorização, o risco de multa e de ação do condomínio aumentou. O caminho mais seguro é levar o tema à assembleia, com regras claras de cadastro de hóspedes, limite de pessoas e uso das áreas comuns, o que costuma facilitar a aprovação.
- Para quem vai comprar para renda. Antes do sinal, peça a convenção, o regimento e as últimas atas. Em Itapema, Balneário Camboriú e Itajaí, onde boa parte dos compradores pensa em locação de curta duração, essa conferência passou a ser tão importante quanto a matrícula.
- Para incorporadoras. A minuta de convenção registrada com a incorporação é o momento ideal para definir se o empreendimento admite ou não a locação de curta duração. Uma previsão expressa evita a disputa e vira argumento de venda para o investidor.
- Para síndicos e administradoras. Proibir sem assembleia, ou multar sem previsão na convenção, abre espaço para discussão judicial. O ideal é deliberar e registrar.
Analisamos a convenção, as atas e o contrato antes da compra, para você saber se o imóvel pode ser explorado como planeja.
Para fechar
A decisão não proíbe o Airbnb. Ela coloca a palavra final nas mãos do condomínio. Para quem investe, a pergunta deixou de ser só quanto o imóvel rende e passou a ser se o prédio permite. E essa resposta está na convenção, não no anúncio.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb?
Pelo entendimento da Segunda Seção do STJ (REsp 2.121.055), em prédio residencial a locação de curta duração por plataformas muda a destinação da unidade e depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Sem essa aprovação, o uso fica vedado.
A decisão do STJ vale para todos os condomínios?
O julgamento de maio não é vinculante, mas o tema será decidido com efeito vinculante no Tema 1.443 dos recursos repetitivos. Até lá, os processos sobre o assunto ficam suspensos no país.
E se a convenção do prédio já permite locação por temporada?
Se a convenção prevê expressamente a locação de curta duração, ou se o prédio é misto ou de serviços, a lógica da decisão indica que não há mudança de destinação a aprovar. O ponto, porém, não foi enfrentado diretamente pelo STJ.
Conteúdo de caráter informativo, elaborado a partir das fontes indicadas. Não substitui a análise do caso concreto.
- STJ, Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção (07/05/2026)
- STJ, Airbnb, afetação de repetitivo sobre locação de curta temporada em condomínios suspende processos em todo o país (17/09/2026)
- Papo Imobiliário, Airbnb mobiliza anfitriões após decisão do STJ sobre aluguel por temporada em condomínios (08/06/2026)
- Código Civil, arts. 1.336, IV, e 1.351
- Lei 8.245/1991, art. 48
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