Fim da escala 6x1. Quem paga a conta no mercado imobiliário?

O Senado aprovou em 14 de outubro de 2026 a PEC que acaba com a escala 6x1. A jornada máxima cai de 44 para 40 horas semanais, com dois dias de descanso e sem redução de salário. Para o mercado imobiliário, a mudança vai muito além do RH. Ela mexe no custo das obras, no preço dos lançamentos, nos prazos de entrega, na taxa de condomínio e na forma como os contratos já assinados repartem esse risco. Neste estudo, analiso o texto aprovado, os números do setor e, principalmente, quem paga a conta em cada tipo de contrato.

O que diz o texto aprovado

A PEC 221/2019 passou no Senado por 75 votos a 1, nos dois turnos, sem alteração em relação ao texto da Câmara. Por ser emenda constitucional, não passa por sanção nem veto. Segue direto para promulgação pelo Congresso, e a data da sessão ainda não foi marcada.

Dois detalhes interessam diretamente ao setor. Primeiro, ficam fora das novas regras os empregados com nível superior e salário de pelo menos 2,5 vezes o teto do INSS, o que alcança parte das equipes de engenharia e gestão, mas não o canteiro. Segundo, a 12x36 tem média de 42 horas semanais. Como o texto a preserva expressamente, ela segue válida, mas a redação final promulgada precisa ser conferida, porque é a escala mais usada em portarias e na vigilância de obras.

Os prazos de transição contam da publicação da emenda. Até lá, todas as datas deste estudo são estimativas.

Os números do setor

A construção civil é intensiva em mão de obra e trabalha, em grande parte, com 44 horas semanais. As entidades já apresentaram as primeiras contas.

São estimativas das próprias entidades, ainda sem estudo independente consolidado. Elas também não consideram ganhos de produtividade, industrialização e reorganização de turnos, que tendem a reduzir parte do impacto. Há ainda um fator que costuma ficar fora da conversa. A construção civil está na reoneração gradual da folha de pagamento (Lei 14.973/2024), que vai até 2028. Os dois aumentos de custo vão chegar juntos ao canteiro.

Quem assume o risco

Toda a discussão contratual gira em torno de uma pergunta. A mudança da jornada é um risco que o contrato já atribuiu a alguém ou é um fato novo que autoriza rever o que foi combinado? A resposta depende do tipo de contrato, mas três premissas valem para quase todos.

1. A mudança era previsível

A revisão por fato superveniente exige evento extraordinário e imprevisível (art. 317 do Código Civil) ou, para a resolução, onerosidade excessiva com extrema vantagem para a outra parte (art. 478). A redução da jornada tramita desde 2019 e dominou o debate público a partir de 2024. Para contratos assinados nos últimos dois anos, é difícil sustentar que ninguém poderia prever a mudança. Além disso, a variação do custo da mão de obra é risco típico de quem constrói. A tendência dos tribunais é tratar o caso como álea ordinária, e não extraordinária.

2. Contrato paritário deve ser respeitado

Desde a Lei de Liberdade Econômica, o Código Civil manda respeitar a alocação de riscos definida pelas partes e só admite revisão de forma excepcional e limitada (arts. 421, parágrafo único, e 421-A). Em contratos entre empresas, como empreitada, permuta e parcerias, quem aceitou preço fixo assumiu o risco do custo.

3. Com consumidor, o fornecedor não pode reajustar sozinho

Na venda de imóvel ao consumidor, a cláusula que permite ao fornecedor alterar o preço de forma unilateral é nula (art. 51, X, do CDC). A revisão por fato superveniente do art. 6º, V, do CDC protege o consumidor, e não a incorporadora. Ou seja, o único caminho para o aumento chegar ao comprador é o índice de correção já previsto no contrato.

Regra geral para contratos assinados. A nova jornada não autoriza, sozinha, reajuste fora do contrato, prorrogação de prazo ou redução de contrapartidas.

Compra e venda na planta

Preço e índice de correção

Nos contratos corrigidos pelo INCC durante a obra, a alta de custo chega ao comprador pelo próprio índice, sem aditivo. Há, porém, um ponto que merece atenção. O INCC mede a variação de preços de materiais, serviços e mão de obra, e não necessariamente o efeito de precisar de mais trabalhadores ou de mais tempo para entregar a mesma obra. É provável que só parte do aumento real apareça no índice. O restante fica com a incorporadora, que vai tentar recuperá-lo no preço dos próximos lançamentos.

Nos contratos de preço fixo ou corrigidos pelo IPCA desde a assinatura, o custo adicional é da incorporadora. Não há base para cobrar diferença do comprador.

Prazo de entrega

A tolerância de até 180 dias só vale se estiver expressamente prevista no contrato (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Passado esse prazo, o comprador pode pedir a resolução com devolução integral e multa ou manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago.

A incorporadora poderá tentar alegar força maior (art. 393 do Código Civil), mas o argumento é fraco. Uma lei com transição de 14 meses permite replanejar cronogramas e contratar, e a falta de mão de obra é tratada pela jurisprudência como risco do próprio empreendimento, o chamado fortuito interno. O STJ já fixou as consequências do atraso nos Temas 970 e 996, que continuam aplicáveis.

Distrato

O aumento das parcelas pelo INCC não dá ao comprador direito de desistir sem penalidade. Se ele quiser sair, valem as regras do art. 67-A da Lei 4.591/1964, com retenção de até 25% ou, no patrimônio de afetação, até 50% do valor pago.

Empreitada e contratos de construção

Há ainda um risco menos visível, que é a cadeia de subempreiteiros. Muitas obras terceirizam a mão de obra para pequenas empresas com margem apertada. Se elas não suportarem o aumento, o empreiteiro principal responde pelos encargos (art. 455 da CLT), e a construtora ou incorporadora que contrata a obra responde subsidiariamente, porque a exceção do dono da obra não a protege (OJ 191 da SDI-1 do TST). É hora de rever a saúde financeira dos subcontratados e exigir comprovação mensal de folha e recolhimentos.

Permuta de terreno por área construída

Na permuta, o dono do terreno não paga a obra, mas é quem mais sente o atraso. Ele entregou o terreno e espera as unidades. É previsível que algumas incorporadoras tentem renegociar prazo, número ou metragem das unidades, ou o valor da torna, alegando a mudança na lei.

Juridicamente, a permuta é contrato paritário e o custo de construir é risco de quem constrói. A nova jornada não autoriza, por si só, reduzir a área permutada nem estender o prazo além do pactuado. A exceção é o contrato que tenha cláusula expressa de reequilíbrio por alteração legislativa ou que trate força maior de forma ampla. Por isso, a leitura das cláusulas é decisiva.

Para a incorporadora, a renegociação é legítima quando feita com transparência. Mostrar o novo cronograma e oferecer contrapartidas, como multa maior ou unidade adicional, costuma funcionar melhor do que impor a prorrogação e arriscar um litígio que trava o registro e as vendas.

Condomínios

A mão de obra responde por cerca de 55% a 60% da despesa mensal dos condomínios com equipe própria, segundo a AABIC, e o impacto total pode chegar a 15% do orçamento. Como o condomínio não tem lucro, todo aumento vai para a cota. Uma portaria presencial 24 horas exige 168 horas semanais de cobertura, e mesmo na 12x36 são necessários pelo menos quatro profissionais por posto, além de ferista.

• Orçamento. O síndico deve levar à assembleia uma previsão de despesas revista, já com a convenção coletiva da categoria adaptada à nova jornada. Rateio extra só com aprovação.
• Convenção coletiva. Cláusulas de 44 horas e escalas incompatíveis perdem a validade 60 dias após a publicação. A administradora precisa revisar escalas e acordos antes disso.
• Terceirização. Não garante economia. As prestadoras também terão custo maior e vão repassá-lo aos contratos vigentes, conforme as cláusulas de reajuste.
• Portaria remota e automação. Tendem a ganhar espaço. A troca exige deliberação em assembleia, com o quórum da convenção, e planejamento das rescisões e verbas trabalhistas.

Locação

Residencial

Salários e encargos dos empregados do condomínio são despesas ordinárias e ficam com o inquilino (art. 23, XII e § 1º, a, da Lei 8.245/1991). Na prática, o aumento chega ao custo total da locação. Mas há uma divisão importante se o condomínio decidir se reestruturar. A instalação de equipamentos de segurança e intercomunicação, como os da portaria remota, é despesa extraordinária do locador (art. 22, parágrafo único, e). As indenizações pela dispensa de empregados também ficam com o locador quando se referem a período anterior ao início da locação (alínea g).

Comercial

Varejo, serviços e shoppings estão entre os setores mais afetados pela nova jornada, porque funcionam aos fins de semana. A tendência é de mais pedidos de desconto, revisionais após três anos de contrato (art. 19) e devolução de pontos. Não existe direito automático a redução do aluguel por aumento de custo do lojista. Em shopping center prevalece o que foi pactuado (art. 54). Para o locador, uma renegociação temporária costuma ser melhor do que a loja vazia.

Temporada e condo-hotéis

No litoral, a operação de hotéis, condo-hotéis e administradoras de temporada depende de camareiras, recepção e manutenção sete dias por semana. O custo operacional sobe e a rentabilidade distribuída aos investidores tende a cair. Quem investe em unidade hoteleira deve acompanhar a revisão do orçamento pela operadora.

Imobiliárias e corretores

O corretor associado, sem vínculo de emprego, não é atingido (art. 6º, § 2º, da Lei 6.530/1978). O cuidado é com o modelo na prática. Quem trata o corretor como autônomo mas impõe escala de plantão, horário e metas fica mais exposto a ações de reconhecimento de vínculo, agora com o argumento adicional da jornada. Equipes com carteira assinada, como secretárias, plantonistas e administrativos, vão precisar de escala com dois dias de folga e compensação dos plantões de domingo.

E o litoral catarinense?

No alto padrão de Itajaí, Balneário Camboriú e Itapema, a mão de obra pesa proporcionalmente menos no preço final, então o reajuste tende a ser menor do que no econômico. O ponto de atenção é o prazo. A região já convive com falta de mão de obra qualificada e com muitas obras simultâneas, e a redução de horas pode alongar cronogramas. Como a permuta é o modelo mais comum por aqui, os proprietários de terreno estão entre os mais expostos. Para quem compra pronto, a tendência é de valorização relativa dos imóveis já entregues frente aos lançamentos.

Cláusulas para os novos contratos

Para contratos que ainda serão assinados, a melhor proteção é deixar claro quem assume o risco de mudanças na legislação trabalhista. Seguem três redações, cada uma pensada para uma posição.

O percentual e os prazos devem ser ajustados a cada negócio. O importante é que o contrato diga claramente o que acontece, porque é isso que evita a disputa.

Para fechar

O fim da 6x1 encarece a produção de imóveis e deve chegar ao preço dos lançamentos, ao condomínio e às locações comerciais. Para quem tem contrato assinado, a regra geral é que a nova jornada não justifica, sozinha, atraso, reajuste fora do índice ou redução de contrapartidas. O que define cada caso é o que está escrito no contrato. A transição de 14 meses é o tempo que o mercado tem para revisar cronogramas, renegociar com transparência e ajustar as minutas.

Resumo prático

Perguntas frequentes

Conteúdo de caráter informativo, elaborado a partir das fontes indicadas e do texto da PEC divulgado após a votação no Senado. A redação final deve ser conferida após a promulgação. As estimativas de custo são das entidades do setor. Não substitui a análise do caso concreto.