Itapema passou Balneário Camboriú no metro quadrado. E agora, quem lidera?

Depois de anos na liderança, Balneário Camboriú perdeu em maio o posto de metro quadrado residencial mais caro do Brasil. Quem passou foi a vizinha Itapema, por R$ 11 de diferença. Mas a disputa no topo do ranking está longe de terminar, e os números de setembro já mostram um quadro diferente.

A virada de maio

Pelo Índice FipeZAP de maio de 2026, divulgado no começo de junho, Itapema chegou a R$ 15.226 por metro quadrado, contra R$ 15.215 de Balneário Camboriú. Em doze meses, os preços em Itapema subiram 6,35%, mais que o dobro dos 2,94% da vizinha.

A explicação está na oferta. Segundo levantamento da Brain citado pela NSC, entre 2020 e 2025 Itapema teve 593 empreendimentos verticais lançados, contra 170 em Balneário Camboriú. Foram 42.535 unidades contra 7.275, e R$ 53,6 bilhões em valor geral de vendas contra R$ 32 bilhões. Balneário é um mercado maduro e líquido, mas com cada vez menos terreno disponível. Itapema absorveu a demanda que a vizinha não conseguia mais atender, com a expansão da Meia Praia, novos projetos na orla e acesso fácil pela BR-101.

Como está o ranking hoje

Quatro meses depois, o quadro mudou de novo. No FipeZAP de setembro, Vitória, no Espírito Santo, assumiu a liderança, e Balneário Camboriú voltou a ficar à frente de Itapema, também por uma diferença pequena.

Santa Catarina tem quatro das cinco cidades mais caras do país. E Itajaí aparece em quinto lugar, com R$ 13.453 por metro quadrado, à frente de São Paulo e Curitiba. Mais do que quem está em primeiro, o que os números mostram é uma região inteira com preço consolidado acima da média nacional, de cerca de R$ 10 mil.

O que o ranking não mostra

O FipeZAP mede o preço pedido em anúncios, e não o valor das vendas efetivamente fechadas. Também mistura bairros e padrões muito diferentes dentro de cada cidade. Por isso, a posição no ranking serve como termômetro, mas não substitui a análise do imóvel específico. Liquidez, renda de aluguel, custo de condomínio e as regras do prédio pesam tanto quanto o preço do metro quadrado.

O que isso significa na prática

• Para quem tem terreno. A escassez de áreas em Balneário Camboriú e a disputa por terrenos bem localizados em Itapema e Itajaí aumentam o poder de negociação de quem tem área para permutar. Na permuta, o que garante o resultado é o contrato, com unidades definidas, prazos, garantias e o que acontece se a obra atrasar.
• Para quem compra na planta. Com tantos lançamentos ao mesmo tempo, a escolha da incorporadora pesa muito. Registro da incorporação, patrimônio de afetação e histórico de entregas são conferências obrigatórias.
• Para quem compra para alugar. Boa parte da demanda no litoral vem da locação de curta duração. Depois da decisão do STJ que exige aprovação de dois terços dos condôminos, a convenção do prédio passou a ser parte da conta, como expliquei no artigo sobre Airbnb em condomínio.

Sobre Itajaí, detalhei os números e os motivos da valorização no artigo Por que Itajaí continua se valorizando, enquanto Balneário Camboriú desacelera?

Para fechar

Itapema, Balneário Camboriú e Vitória devem continuar se revezando no topo, porque a diferença entre elas é pequena. Para quem investe na região, o recado é outro. O litoral norte de Santa Catarina virou um dos mercados mais caros do país, e nesse patamar de preço um erro de documentação ou de contrato custa caro.

Perguntas frequentes

Conteúdo de caráter informativo, elaborado a partir das fontes indicadas. Não substitui a análise do caso concreto.