Por que Itajaí continua se valorizando, enquanto Balneário Camboriú desacelera?

Quem mora em Itajaí já percebeu. Prédio novo no Fazenda, lançamento na Praia Brava, grua em quase todo bairro, o vizinho que fechou negócio do terreno com uma construtora. Agora os números confirmam essa impressão. No levantamento de agosto de 2026 do FipeZap, o metro quadrado residencial da cidade chegou a R$ 13.354, alta de 4,92% em doze meses.

Balneário Camboriú, que por muitos anos foi a referência de valorização no litoral, subiu 2,82% no mesmo período e ficou abaixo da inflação, que andou na casa dos 4,1%. O metro quadrado de lá continua mais caro, R$ 15.343, mas o ritmo mudou bastante.

Como boa parte do nosso trabalho no escritório passa por compra, venda e permuta de imóveis aqui na região, resolvi olhar esses números com calma e tentar entender o que está por trás deles.

Os números lado a lado

Perguntas frequentes

Fontes da tabela. Índice FipeZap (agosto de 2026) e estimativas populacionais do IBGE.

Vale uma ressalva logo de início. Itajaí ainda fica abaixo da média nacional do índice, que subiu 5,49% puxada por Vitória e Florianópolis. Mas, entre as três grandes praças do Litoral Norte, é a que mais valorizou, um pouco à frente de Itapema (4,85%).

Uma cidade que não depende da temporada

A diferença começa pelo tipo de cidade. Balneário Camboriú depende bastante do turismo e da segunda residência. Itajaí tem porto, indústria, logística, universidade, hospitais e um comércio que funciona o ano inteiro. O PIB do município foi de R$ 48,2 bilhões em 2023, segundo o IBGE, o segundo maior de Santa Catarina. Por habitante, são cerca de R$ 182 mil, mais de três vezes a média do país.

Isso muda o perfil de quem compra. Boa parte dos imóveis aqui é comprada para morar, ou para alugar para quem trabalha na cidade, e essa demanda não desaparece em abril, quando a temporada acaba.

E tem cada vez mais gente

Pelas estimativas do IBGE, Itajaí passou dos 300 mil habitantes neste ano e virou a quarta cidade mais populosa do estado, à frente de São José. Foram 7.397 moradores a mais em apenas um ano. Desde 2010, a população cresceu quase 65%.

Balneário Camboriú também cresce, mas em ritmo menor, e esbarra num problema sem solução fácil, que é a falta de espaço. O território é pequeno e está praticamente todo ocupado. O crescimento acaba transbordando para Camboriú, para Itapema e para cá.

O porto voltou

Quem acompanhou 2023 lembra do susto. Com o fim do contrato da antiga operadora, no final de 2022, a movimentação de contêineres praticamente zerou, e a cidade sentiu isso no emprego e na arrecadação. A retomada veio com a operação transitória. Em 2025, em apenas oito meses, o porto movimentou 127% mais do que em todo o ano anterior, segundo o Ministério de Portos e Aeroportos.

O próximo passo é o arrendamento definitivo, com R$ 2,8 bilhões de investimento previstos em 35 anos, R$ 920 milhões já nos três primeiros, novo terminal de contêineres e pátio quase dobrando de tamanho. O leilão, esperado para 2026, ficou para o primeiro semestre de 2027. Ainda assim, o mercado imobiliário costuma se antecipar a esse tipo de notícia, e parte dessa expectativa já aparece no preço.

A vizinha ficou cara

Existe ainda uma conta simples. O metro quadrado em Itajaí custa, em média, cerca de 13% menos que em Balneário Camboriú, a poucos minutos de distância. Para muita família, essa diferença pesa mais do que o endereço.

E a média esconde bairros que já passaram a vizinha. O Fazenda chegou a R$ 16.934 por metro quadrado, segundo a Brain Inteligência Estratégica, acima da média de Balneário Camboriú e de Itapema. Proximidade com o Centro, a Beira-Rio, acesso fácil às praias e infraestrutura pronta explicam boa parte disso. A Praia Brava segue pelo mesmo caminho no alto padrão.

E Balneário Camboriú?

Não dá para dizer que Balneário Camboriú vai mal. A cidade continua entre as três com o metro quadrado mais caro do Brasil. Mas, depois de anos subindo perto de 20% ao ano, fechou 2025 com 7,23% e agora está abaixo da inflação.

Parte disso é natural. Quando o preço chega a esse patamar, o número de pessoas que conseguem comprar diminui. Há também muito estoque à venda, e a imprensa regional tem noticiado obras andando devagar em empreendimentos de construtoras que cresceram além do que o caixa aguentava. E há os juros. Mesmo com o corte de setembro, a Selic está em 13,75% ao ano, e muita gente prefere deixar o dinheiro na renda fixa a comprar um imóvel que não acompanha a inflação.

Uma observação importante. O FipeZap mede preço de anúncio. Em mercado mais parado, o valor que efetivamente fecha costuma ficar abaixo do anunciado, lá e aqui.

A cidade que cresceu em volta do porto

O porto sempre foi o motor de Itajaí, e a transformação do cais ao longo das décadas resume bem o que aconteceu com a cidade inteira.

Separei outras comparações de antes e depois de pontos conhecidos de Itajaí numa matéria à parte. Veja como a cidade mudou em pouco mais de um século.

Nem tudo é garantia

Não quero passar a impressão de que Itajaí é aposta certa. O ganho real existe, mas é pequeno, menos de um ponto percentual acima da inflação. Os juros altos pesam aqui também. O leilão do porto já atrasou uma vez e pode atrasar de novo. E a média da cidade não diz muita coisa sobre um imóvel específico, porque localização, padrão da obra e, principalmente, documentação fazem toda a diferença no preço.

É aí que entra a parte jurídica, que costuma ficar para o fim e deveria vir primeiro.

Quem tem terreno e está conversando com incorporadora sobre permuta precisa ler o contrato com lupa. Percentual de unidades, prazo de entrega, garantias como o patrimônio de afetação e a cláusula de reversão do terreno e, sobretudo, o que acontece se a obra parar. Com as notícias de obras paradas na região, nada disso é detalhe.

Quem compra na planta deve conferir na matrícula se a incorporação está registrada e se o terreno foi dado em alienação fiduciária ao banco que financia a obra. O STJ decidiu recentemente que essa garantia pode prevalecer sobre o contrato do comprador, assunto que já comentamos aqui no Informativo.

E quem vai vender ganha tempo regularizando antes de anunciar. Em mercado seletivo, imóvel com pendência documental demora mais para vender e sai com desconto maior.

Para fechar

Itajaí cresceu em volta do porto e do rio, e continua crescendo pelos mesmos motivos. A novidade é que o mercado imobiliário passou a prestar atenção. Para quem pensa em comprar, vender ou negociar um terreno, o momento é bom, desde que a operação seja bem amarrada desde o começo.